一括借上げシステム | アパート・マンション経営

レオパレスオーナーの危険性

レオパレス２１のオーナーになる場合、多くのオーナーは１億を超える建築費を銀行から借りることになると思います。

レオパレス側は最初に１０年間だけのお金に関する計画書を見せ、オーナーに毎月ローン返済額以上の家賃収入があることを印象付けます。

これに加え、３０年一括借上げシステムという名称で、３０年間必ずローン返済額を上回る家賃をレオパレスが支払うものだとアピールします。
私の知っている事例では、営業マンは口頭で「３０年間必ず家賃収入以上のお金が入るから大丈夫です」と断言していました。

そもそも、「３０年間一括借上げシステム」と言いますが、入居がなければ金額が下がるという契約になっているので、なにも保障されていないに等しいシステムなわけです。
最初の１０年間だけ一応金額が定められていますが、レオパレスはもし１０年間入居状況が悪くても、建築費等で既に儲けています。

最初に銀行からお金を借りる際に、建てたアパートや土地を担保にするのですが、その時点で担保割れしているので、オーナーがレオパレスに将来支払われる予定の家賃を前借りさせられるという制度があります。
私がある人から聞いた話では、最初の建築費は大きく担保割れしているけれど、レオパレスだからという理由で銀行はローンを通すそうです。
それだけ信用がある会社ということなのかもしれませんが、実は銀行はオーナーの他の資産もチェックした上でお金を貸しているのだと思います。

銀行からのローンは、もし返済が滞ると、その時点で残債を一括で返さなくてはいけないという契約内容になっているのが普通です。
つまり、返済出来なくなると、追い討ちをかけるようにいっぺんに何千万円もの金を返せなどというわけです。

そうなった時に、担保物権を手放して済めばいいのですが、そうではありません。
担保物権を売って、それを返済にあて、それでも足りなければオーナーは残額を返さなくてはいけないのです。
アパートのオーナーであれば自分の家も持っているでしょうから、その家や土地、さらには連帯保証人の財産も全て返済のための差し押さえ対象となります。

レオパレスは契約書の内容を読めばわかるとおり、結局のところ１０年目より先のことは金額を保証していません。
いまオーナーをやっている方のうち、お金持ちではなく、定年退職して年金代わりの家賃収入を期待して契約したというような方は、実は非常に危険な綱渡りをしています。

入居が減ってローン返済が困難になれば、一括借上げの賃料も減額されてローンを返せなくなるかもしれません。
またレオパレスは偽装などで何度も問題を起こしているので、近い将来に倒産する危険性は十分にあると思われます。
もし倒産したら、自力で毎月何十万円ものローンを返済しなくてはいけなくなります。
そうなったら、アパートだけではなくオーナーは財産全てを失うこととなるかもしれません。

オーナーの方は入居者の声にも耳をかたむけてください。
ネット上では、普通のアパートに比べて隣室などの音がとても煩いなどと悪い噂が絶えません。
私の友人と親戚もレオパレスのアパートに入居経験がありますが、やはり同じようなことを言っていました。
イメージだけのテレビＣＭに惑わされず、ネットで本当の情報を得られることを知っている世代が、大学生や社会人になった時に、質の悪さで有名なレオパレスに入居するでしょうか。
入居が減れば、レオパレス側は家賃を下げて入居率を確保するでしょうが、一括借上げの賃料は減額されます。

レオパレス２１のオーナーになることは、とてもリスクが高いと思われます。

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